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Come far rendere il capitale: e’ piu’ conveniente il mutuo o l’affitto ?

Oggi fuori c’e’ un bel sole, stiamo uscendo da un inverno lunghissimo, da queste parti ha iniziato a nevicare a dicembre e ha finito qualche giorno fa.
Inizio a sentire il tepore e l’aria tersa, l’arrivo della primavera.
Mi piace.
Questa giornata mette addosso una voglia di fare investimenti per il futuro che non avete idea.
Comprare la casa della tua vita e’ un bell’investimento, no ?
Se e’ necessario fai un mutuo con la banca, ma investi i tuoi soldi nella casa perche’ il mattone non crolla mai.
Quante volte abbiamo sentito questa frase ?
Ma sara’ vero che il mattone non tradisce mai ?
E’ piu’ conveniente fare un mutuo o andare in affitto ?
Conviene di piu’ il tasso fisso o il tasso variabile ?
Quanti dubbi!

I libri, i giornali e il web sono pieni di tabelle, calcoli e discussioni in merito, ma assomigliano alle discussioni calcistiche del lunedi mattina: era rigore o no?
Rigore o non rigore, se ne discute sempre quando la partita e’ gia’ finita.
E cosi’ anche la tua situazione economica. Puoi fare tutti i calcoli che vuoi a bocce ferme, ma finche’ non scendi in campo non saprai mai come investire i tuoi soldi per vivere di rendita.
Sto continuando a fare i conti: in questo articolo ho spiegato l’importanza di saperli fare bene.
Come ben sai, io do importanza alla mia economia.
Cercando in giro, potremmo trovare un esempio di calcolo che inizia con questa domanda: ipotizzando di calcolare su un orizzonte di 20 anni, un mutuo a tasso variabile con rata da 600 euro al mese e un affitto a 600 euro al mese, tra i due cosa rende di piu’?
Calcolando l’inflazione media annua prevista, moltiplicando per il coefficiente di invecchiamento dei muri, le spese di manutenzione, l’ andamento del tasso variabile negli ultimi 10 anni, blablabla…
Quante ipotesi!

Il calcolo spesso dice che il mutuo a tasso variabile e’ la scelta piu’ conveniente in assoluto, ma rimane conveniente se uno non dispone dell’intero capitale e deve ricorrere al mutuo ?
Sappiamo che in questo momento le banche difficilmente erogano mutui e se li erogano vogliono molte garanzie e non danno piu’ il 100%, e forse neanche l’80% dell’intero valore della casa.
Una volta ottenuto (a fatica!) il mutuo, non e’ detto che il mercato sia in rialzo, anzi, in questo periodo il mercato e’ in ribasso. Quindi c’e’ il rischio di buttare via parecchi soldi quando rivenderemo la casa.

In questi giorni ho parlato con 4 agenti immobiliari, e la flessione che loro hanno riscontrato si aggira intorno al 20-30%.
Ma come andra’ il mercato immobiliare nel 2013?
E’ importante capire quale sarà il trend del mattone nei prossimi anni, dal momento che, specialmente qui in Italia, quello della casa è da molti considerato un ottimo investimento, anche nel caso in cui la si acquisti per viverci.
La casa in cui vuoi vivere la scegli secondo parametri diversi da quelli che si usano per puro investimento.
La mia necessita’ di cambiare casa non e’ quella di fare un investimento, ma quella di trovare una casa piu’ grande (in vista del futuro nascituro) guadagnando qualcosa.
Inizialmente volevo affittare casa mia, e avrei ricavato intorno ai 550-600 euro lordi.
Avrei potuto incrementare di molto le mie entrate automatiche, pero’ avrei anche dovuto comprarmi una seconda casa dove andare a vivere!
Due mutui al momento non posso permettermeli, quindi sarei stato costretto ad andare a vivere in affitto, ma gli affitti nella mia zona o in quelle limitrofe per una casa più grande costano più di quello che guadagnerei affittando la mia.
Ho calcolato che l’operazione ‘affittare+andare in affitto’ mi costerebbe intorno ai 300 euro in piu’ ogni mese.
Se non la metto in affitto, potrei venderla.
Proprio quando il mercato segna un trend negativo a due cifre! Il momento peggiore per farlo.
Sia vendendo che affittando, comunque dovrei trovarmi un tetto da mettere sopra la testa.
Che faccio ? Compro una nuova casa ?
Ho effettuato una simulazione, da cui è risultato che chiedendo oggi un mutuo di 100.000 euro, dovrei pagare ogni mese 100 euro in piu’ rispetto alla rata attuale.
Potrebbe essere una perdita contenuta, ma ho stabilito che voglio guadagnarci, non perderci.
Rimane come ultima opzione andare in affitto.
Di solito si dice che i soldi dell’affitto siano buttati perche’ non li rivedrai mai piu’.
E’ vero: i soldi passerebbero dal mio conto a quello del proprietario di casa.
Eppure sto cercando di portare a termine un’operazione profittevole vendendo casa (con buone probabilita’ di perdere soldi) e andando in affitto (perdendo altri soldi).
A prescindere da come andra’, perche’ faccio cose senza senso? Dove sta il mio profitto ?
Per scaramanzia non voglio dire altro, ma su queste pagine raccontero’ com’e’ andata.
Non voglio dirti di fare quello che sto facendo io, specialmente se non sai come farlo.
Anzi ti sconsiglio di fare quello che faccio io, perche’ non so se e’ profittevole anche per te.
Potrebbe esserlo, ma non saprò dirtelo finche’ non avrò analizzato la tua situazione.
Dunque e’ piu’ conveniente fare un mutuo o andare in affitto? Dipende.
Non c’e’ una risposta che vada bene per tutti.
Quante persone hanno perso un sacco di soldi dando retta ai calcoli statistici!
Quanto e’ aderente la statistica alla tua realta’ ?

Domani saremo a Milano2 a giocare al cashflow 101.
Settimana prossima visitero’ alcuni immobili.
Prossimamente ci saranno novita’ su questo blog.
Coraggio! L’inverno sta per finire.

Come uscire dalla corsa del topo? Impara a fare bene i tuoi conti

Tra poco la mia famiglia si arricchira’ di un nuovo membro :)
Aumenteranno le spese per lui/lei, occorrera’ piu’ spazio per me mia moglie, nostro figlio.
Un figlio e’ un peso economico secondo molte persone. Nel gioco del cashflow 101, se peschi la carta ‘figlio’ le tue spese aumentano.
Significa che per raggiungere la liberta’ finanziaria devi costruire piu’ entrate automatiche, in pratica si alza l’asticella da saltare: una sfiga nera.
Sfiga o sfida ?
La sfida per riuscire a vivere di rendita, diventa piu’ difficile.
Ma non impossibile.
Per vivere di rendita e’ importante anche saper trasformare le operazioni svantaggiose in profittevoli, i sassi in denaro, il piombo in oro.
Un figlio e’ una risorsa infinita, e’ la vita che si rigenera.

Percio’ mia moglie ed io vogliamo proteggere questa risorsa e dargli un futuro, uno spazio fisico per la sua crescita, andando a vivere in una casa un po’ piu’ grande di quella in cui viviamo.
L’obbiettivo e’ comprare una casa piu’ grande vendendo la mia, senza tirare fuori un solo centesimo in piu’.
Impossibile? Lo vedremo nei prossimi mesi.

Non nascondo che questa operazione ci ha riempito la testa di dubbi.
Non sappiamo se sia meglio vendere la casa o affittarla. Lo stesso dilemma ci assale anche in fase di acquisto : e’ piu’ conveniente accendere un mutuo o andare in affitto ?
Non cerchero’ la risposta dentro tabelle, statistiche a 20-30 anni, medie ponderate, recitando la formula magica ‘specchio specchio delle mie brame…’, ma guardero’ la mia economia.
Troveremo la soluzione ai nostri problemi con un’operazione profittevole, percio’ diventa ancora piu’ importante fare bene i conti per uscire dalla corsa del topo.

La situazione di partenza non e’ delle piu’ esaltanti.
Ora il mercato immobiliare mostra numeri in negativo e ho comprato casa nel 2006 in piena bolla immobiliare.
Ai tempi non sapevo neanche cosa volesse dire ‘bolla immobiliare’.
Per me l’unico vincolo in fase di acquisto era che l’immobile fosse di mio gradimento.
Per acquistarla non avevo abbastanza denaro e ho acceso un mutuo perche’ tutti (la tv, gli amici, i parenti, persino i miei genitori!) mi dicevano che era l’unica soluzione possibile. Seppur ignorante in materia economica, non ho mai creduto che per comprare la mia prima casa l’unica soluzione fosse indebitarsi con la banca.
La prima casa e’ il tuo nido, il tuo rifugio, il tuo quartier generale, e li’ che crescerai i tuoi figli prima che diventino adulti.
Pero’ ero inesperto , mi sono fidato, e il mutuo l’ho attivato ugualmente.
Ho comprato casa pieno di dubbi, coi prezzi alle stelle e se vendessi ora che i prezzi sono crollati, perderei una parte dei soldi investiti. Una boiata, da un punto di vista finanziario.
Se vendessi sperando pure di guadagnarci, potrei pure credere agli asini che volano.
Ho comprato ai massimi e cosa mi viene in mente ? Di mettermi a vendere ai minimi: proprio quello che un investitore non dovrebbe mai fare.
Sono proprio matto.
Mi sto leccando le ferite.
Tuttavia, come scelta di vita, è stato per me fondamentale andare a vivere da solo. Quelli sono stati giorni di enorme sofferenza, ma anche di grandi soddisfazioni. In quegli anni di liberta’ ho imparato a cavarmela da solo, ho capito che sono io il responsabile della mia vita. Ho avuto piu’ successi in quei pochi anni che nel resto della mia vita, ho capito quanto e’ limitante vivere con i genitori oltre i 18-20 anni…percio’ consiglio a tutti i giovani che stanno seguendo questo blog di andare a vivere da soli il prima possibile! Non rinunciate a questa grossa opportunita’ solo perche’ la banca non vi concede il mutuo. Escogitate un altro modo per raggiungere la vostra indipendenza. Avete risorse a sufficienza!

Ho imparato la lezione e nonostante parta con l’handicap di avere acquistato ai massimi, devo capire se c’e’ la possibilita’ di guadagnare qualcosa da questa operazione.
Ci e’ sembrato opportuno provare a contattare le agenzie immobiliari sia per cercare gli acquirenti che per avere il parere di chi conosce il mercato immobiliare della zona.
In queste settimane sono entrato in contatto con due agenzie immobiliari.
La prima fa parte di un network e ne sono venuto a conoscenza tramite il famoso agente immobiliare di cui ho parlato in questo articolo
Non abbiamo trovato l’accordo, e siccome non ho visto molti margini di trattativa, ho preferito provare con un’altra agenzia anziche’ insistere con questa.
Ho fatto una perlustrazione delle agenzie nel mio paese e venerdì ho scelto un’agenzia che non fa parte di nessun franchising network.
L’agente immobiliare si e’ dimostrato molto gentile e soprattutto mi ascoltava mentre parlavo.
In questo modo ho potuto fargli capire le mie richieste.
A quel punto ci siamo dati appuntamento per il giorno seguente (sabato) per mostrargli casa mia e concordare un piano d’azione.
Parallelamente voglio esplorare cosa offre il mercato immobiliare nel comune in cui vorremmo comprare casa.
Ho scoperto che lo stesso franchising che mi ha contattato e’ presente anche lì e aveva in vetrina appartamenti dal prezzo interessante.
Abbiamo preso appuntamento per il giorno successivo. Dunque prima avremmo visto due appartamenti, poi sarebbe venuto l’altro agente immobiliare a valutare casa mia.
Il primo appartamento e’ un bilocale di 75-80 mq, quindi molto ampio per essere un bilocale.
Si trova al quinto piano di un condominio a ridosso di una strada statale molto trafficata , il palazzo e’ molto ben tenuto, gli infissi sono molto vecchi (in legno senza doppi vetri) e sono da rifare. Il pavimento e’ molto vecchio, sarebbe da rifare. Il bagno e’ da rifare. Le spese condominiali ammontano a 1350-1400 annui. Prezzo richiesto: 140.000 euro.
Il secondo appartamento e’ un bilocale di 80-85 mq. Si trova al primo piano (senza ascensore) di un condominio davanti alle scuole. Ha il bagno appena ristrutturato e gli infissi nuovi coi doppi vetri, ma il pavimento e’ molto vecchio, andrebbe rifatto. Le spese condominiali ammontano a circa 700 euro annui.
Prezzo richiesto: 138.000 euro.

Terminata la visita, siamo rientrati a casa e abbiamo ricevuto la visita dell’altro agente immobiliare.
Molto gentile ed educato, per niente aggressivo, ha valutato l’affitto intorno ai 600 euro e la vendita intorno a 135.000 – 140.000 euro. Ci ha chiesto il 2% di provvigioni contro il 3% richiesto dall’agenzia in franchising. Qualcosa mi dice che ci ho visto giusto nella scelta dell’agenzia.
Facciamo i conti ?
Ho un mutuo in corso. Se vendessi oggi casa mia, dovrei restituire alla banca 100.000 euro di debito residuo. Quindi ipotizzando pessimisticamente di vendere a 130.000 euro, mi rimarrebbero in tasca 30.000 euro.
Tolte le spese notarili, le provvigioni dell’agenzia e la certificazione energetica a mio carico, mi rimarrebbero circa 23.000 – 24.000 euro come liquidita’ residua.
Ora devo capire qual e’ l’importo di mutuo da chiedere affinche’ i soldi che escono dal mio conto per finire in quello della banca siano il meno possibile.
Se vuoi uscire dalla corsa del topo e’ importante che inizi a capire che i tuoi soldi hanno lo stesso valore di quelli della banca.
Fiumi di denaro vanno da noi verso le banche, che li investono in carta straccia (per non dire carta igienica), distruggendo intere societa’ e mettendo in ginocchio le nazioni.
In un periodo in cui i governanti hanno ne’ visione, ne’ leadership, scappano dalle loro responsabilita’ scaricandole su altri o dando le dimissioni, tu vuoi imitarli ?
Oppure vuoi essere un bravo fidanzato, un bravo marito, un bravo papa’ ?
Se hai scelto di non imitarli, devi prenderti le tue responsabilita’, devi fartene carico.
Devi fare bene i conti per garantire a tua moglie o tuo figlio una bella casa accogliente, una vita degna di essere vissuta, un futuro di prosperita’.

Nei prossimi giorni continuero’ le trattative con le agenzie immobiliari.
Questo blog cresce.
Nostro figlio cresce al calduccio dentro la pancia.

Puoi creare la vita che vuoi.

Come condurre una trattativa: l’agente immobiliare.

Cari lettori,
Tra i miei buoni propositi per l’anno nuovo, ho detto che nel 2013 entrero’ sempre piu’ nell’operativita’ per arrivare a vivere di rendita.
Occorrono molti strumenti per costruire entrate automatiche, uno di questi e’ saper negoziare.
Oggi voglio condividere con voi una negoziazione.

Alcuni giorni fa ho scritto su queste pagine che avrei fatto un tour alla ricerca di agenzie immobiliari.
Lo so che e’ difficile da credere, ma esattamente il giorno dopo averlo scritto, ha citofonato a casa nostra un agente immobiliare che cercava case in vendita.
Da molto tempo sono convinto che basti chiedere all’universo, agire e le cose ti vengono incontro.
A volte ti vengono incontro ancora prima di agire.
Io ero al lavoro, ma mia moglie era a casa, e ha colto la palla al balzo (tentar non nuoce!) suggerendogli di prendere un appuntamento con me, visto che sono il proprietario.
Il giorno concordato l’agente si e’ presentato puntuale.
Di seguito il dialogo della trattativa.

A: Si, buongiorno, sono tizio dell’agenzia immobiliare. Che cosa avete intenzione di fare con la vostra casetta?

Io : Noi saremmo intenzionati a metterla a reddito, cioe’ a metterla in affitto.

A: Ah ok, ma sapete che adesso le banche non concedono mutui e quelli che vanno in affitto sono le persone che le banche hanno scartato perche’ non hanno i requisiti reddituali sufficienti…Inoltre sapete bene che mettersi un inquilino in casa potrebbe essere un problema, rischiate che non vi paghi le rate, vi distrugga la casa, blablabla…
Io vi consiglio di venderla.

Io: Questo non mi sembra proprio il momento giusto per vendere…

A.: E’ vero, pero’ noi abbiamo un sistema che ci permette di trovare il cliente giusto. Guardi che abbiamo un enorme database, poi facciamo le interviste. Noi quando facciamo vedere gli appartamenti, sottoponiamo una scheda di valutazione al potenziale acquirente, che indica il grado di soddisfazione del servizio e il prezzo che sarebbe disposto a pagare per quella casa.
Poi facciamo una media tra le varie schede e se il prezzo medio offerto per case simili alla sua e’ nettamente inferiore…lo capite anche voi che dovete abbassare il prezzo se volete riuscire a vendere.

Io : Ma io veramente vorrei affittarla…

A.: Ok, allora facciamo che la mettiamo sia in affitto che in vendita. A quanto vorreste affittarla?

Io : Boh, 600 euro al mese?

A.: Ok, e a quanto vorreste venderla?

Io : Non vorrei venderla, comunque non un prezzo inferiore a quello per cui l’ho comprata.

A.: Ok allora facciamo 140.000 euro cosi’ ci mettiamo dentro anche le nostre provvigioni che sono del 3%.

(NB.: il 3% di 140.000 e’ 4.200 euro)

A un certo punto l’agente si mette a compilare quello che sembrava un contratto, ma ho preferito aspettare che me lo confermasse, prima di pronunciarmi.

Finito di compilarlo, lo gira verso di me, con la penna in mano, e mi dice ‘ok firmi qui’.

Mi sono sentito preso alla sprovvista, non mi aspettavo che mi proponessero un contratto solo per dare la mia casa in conto affitto o vendita.

Cosi’ gli dico ‘potrei leggerlo prima di firmare ?’

A.: Ok.

Era un foglio A3 diviso in due, quindi 2 pagine A4 piene di clausole.
Sto per iniziare a leggere, ma mi accorgo che sono gia’ le 20.00 , avevamo tutti fame ed eravamo stanchi, cosi’ gli chiedo se puo’ lasciarmi il contratto o la copia , cosi’ da potermelo leggere con calma e non fargli perdere tempo.
Cosi’ potevamo mangiare tutti a un orario decente e passare una buona serata.

A.: Eh ma se glielo lascio da leggere dovrei annullarlo (Boh?? Ma perche’? Vabe’…).
Se vuole leggerlo ora faccia pure.

“Niente da fare, probabilmente e’ uno stakanovista” penso.

Continuo a leggerlo e mentre lui parlava ‘si si, in qualsiasi momento potete annullare, modificare, potete fare quello che volete senza impegno blablabla’. Leggo che l’incarico dura 8 mesi con tacito rinnovo per altri 8 mesi.
Cosa significa?
C’era scritto che se non volevo rinnovarlo dovevo mandare una raccomandata 15 gg prima della scadenza degli 8 mesi.
Non mi sembra proprio ‘senza impegno’…
Penso che ho gia’ mille scadenze tra bollette, assicurazioni varie, ecc. Vorrei liberarmene il prima possibile per uscire dalla ruota del topo, come ben sapete, e mi viene proposta un’ulteriore impegno?! Aaargh !

Io : Guardi, non sono d’accordo sul tacito rinnovo.

A.: Ma non si preoccupi, se non vuole rinnovare, basta che ci manda la raccomandata.

Io : Appunto! Non voglio questo tipo di impegno

A.: Ah Ok, se proprio insiste glielo tolgo…

L’agente prende una penna e fa uno scarabocchio per cancellare l’opzione sul tacito rinnovo.

Continuo la lettura e mi imbatto in una ‘penale del 90% sulle provvigioni pattuite’.
Vi ricordate a quanto ammontavano le provvigioni ? 4200 euro.
Il 90% di 4200 è 3700.
3700 euro che io gli avrei dovuto versare se avessi annullato l’incarico per qualsiasi motivo.
E i motivi di annullamento potrebbero essere milioni (rinunciare alla vendita, un conoscente che mi fa una buona offerta, altre agenzie che mi trovano clienti/acquirenti, ecc.), dunque la probabilita’ che l’agenzia guadagni 3700 euro senza muovere un dito e’ molto alta.
A mie spese.

Io : No guardi, la penale proprio no.

A: Eh, ma perche’? Qual e’ il problema, tanto questo e’ un contratto standard.

Io: Scusi, cosa significa ‘standard’? Mica e’ scolpito nella roccia. Se io e voi troviamo un accordo si puo’ modificare a nostro piacimento, no?

A: Ok ok, allora faro’ mettere una nota che non ci sono penali.

Continuo a leggere.

Vedo che e’ stata barrata l’opzione per conferire l’incarico in esclusiva.
Siccome voglio espandere il piu’ possibile la ricerca di clienti, mi e’ sembrata una clausola troppo restrittiva.

Io : Non sono d’accordo sul darvi l’esclusiva.

A.: Allora lei vuole contattare anche altre agenzie ? non mi sembra giusto, dove la trova un’agenzia migliore della nostra ,che sta due ore a casa sua, che lavora cosi’ tanto blablabla ?

Mia moglie gli ha risposto ‘guardi che e’ lei che ha citofonato da noi….’

L’agente si riprende il contratto e lo infila scocciato nella valigetta.
Si riveste e ci salutiamo, gli apro il cancello e mentre si allontana dice :

A.: Tra l’altro io ho un sacco di clienti interessati a questa zona e ad appartamenti come il vostro…mi dispiace che vi fermate a questi cavilli.

Io : Provi a parlare col suo titolare per modificare il contratto.

A.: Vabbe’, tanto torno

Proviamo ad analizzare questa trattativa.

Come valutereste voi l’operato dell’agente immobiliare?
Cosa avrei dovuto fare e cosa avrebbe dovuto fare lui per far si’ che concludessimo l’accordo?

Ci pensero’ stasera durante la mia corsetta rigenerante.
La prossima settimana prendero’ contatti con altre agenzie.