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Aggiornamento portafogli ottobre

Aggiornamento del mio portafoglio di ottobre :

Ottobre si e’ rivelato estremamente positivo, il parziale mensile e’ stato +1,86% portando il rendimento totale al record di +1,64% da quando l’ho creato.
Ma un rendimento simile e’ tanto ? e’ poco ?
Faccio un rapido calcolo.

+1,64% ottenuto in 7 mesi , annualizzato si traduce in un +2,81%
Chi segue le borse sa che le performance medie non esistono, sono solo teoriche, nel senso che si possono calcolare solo al termine di un periodo prescelto.
Le oscillazioni giornaliere, settimanali, mensili non toccano quasi mai la media ma vanno su e giu’ toccando gli estremi positivi e negativi che formano – appunto – la media.
Dunque mi diverto a fare una proiezione annuale giusto per rendermi conto dell’entita’ della performance raggiunta finora.

+2,81% e’ un po’ pochino per i miei gusti, sono ancora lontano dai miei rendimenti target, visto che non si tratta di un ‘tranquillo’ conto deposito
Anche perche’ con gli etf un po’ di rischi li corro : solo due mesi fa, alla riga del saldo finale del mio ptf c’era un ‘bellissimo’ -1000 euro. (ma i ribassi sono una manna dal cielo per un investimento a lunghissimo termine come questo)
In ogni caso e’ un po’ di piu’ del conto deposito e come risultato parziale sono soddisfatto perche’ volevo investire in qualcosa che mi desse di piu’ dell’1% lordo annuo.

Il risultato e’ dovuto al rialzo dell’azionario e del dollaro

Eurostoxx : +2,20%
Dow30 : +4,34%
S&P 500 : +2,26%
Eur/usd : -1,42%

La performance negativa dell’oro (-1,11%) e’ stata compensata e superata dall’andamento negativo del dollaro.
Se l’oro fa -1,11% e il dollaro -1,42% il mio etf e’ come se facesse un teorico +0,31% .
Infatti pur scendendo il prezzo dell’oro , siccome e’ espresso in dollari, il suo prezzo in euro e’ salito e di conseguenza anche l’etf che ho in portafoglio.

Sul finire del mese ho aumentato la quota in portafoglio dell’etf incentrato sui bond lunghi aquistando un po’ di pezzi sul ribasso temporaneo che questo etf ha avuto a fine ottobre.
Come dicevo prima, ecco la ‘manna dal cielo’ : ho comprato sui minimi abbassando il prezzo di carico.

Acquistando bond ho ottenuto diversi effetti :
- mi sono avvicinato alla mia quota ideale di obbligazioni (37,5%) da 36,7% a 37,1%
- ho abbassato la quota di etf in USD (da 47% a 46%) e di conseguenza aumentato quella in EUR , dato che gli etf di bond che possiedo sono espressi in euro.
- mi sono avvicinato alla mia quota ideale di oro (5%) abbassandolo da 8,66% a 8,44%.
Del resto per ridurre l’esposizione di un etf si puo’ venderlo per comprare gli altri etf di cui vogliamo aumentare la quota in ptf (pagando le commissioni 2 volte) oppure comprando solo gli altri etf (e pagando le commissioni una volta sola)

Ora gli assets sono cosi’ ripartiti :

Azioni 54,5%
Obbligazioni 37,1%
Oro 8,4%

Business e immobili : le cose non vanno sempre come vuoi tu

Negli ultimi mesi ho praticamente ristretto le mie attivita’ principali nella creazione di rendite al business e negli immobili.
La speranza e’ quella che crescano le tue finanze, le tue rendite, che il tuo progetto si sviluppi in modo lineare.

La verita’ e’ che seppur si sia in grado di creare uno sviluppo o una crescita, le cose non vanno sempre come vuoi tu, come avevi previsto.

Gli inquilini non fanno cio’ che vuoi, devi aspettarti qualsiasi richiesta, a volte devi fare buon viso a cattivo gioco.

I professionisti non fanno cio’ che vuoi, devi stargli dietro. Devi contrattare ogni volta, vogliono essere pagati nonostante non ti diano quello che avevi chiesto, nonostante ritardino nel consegnarti un lavoro.
Ma se voglio sviluppare un business , crearmi rendite, fare crescere le mie finanze, non posso dare la colpa agli altri se c’e’ qualche intoppo.
Non posso lavorare sugli altri sperando che cambino. Per migliorarmi devo lavorare su me stesso.

Cosi’ ho preso nota dei miei errori.
Ho imparato che devo dare una scadenza precisa, devo dettagliare il piu’ possibile cosa voglio che faccia e devo fare un contratto e prevedere penali nel caso di sforamento della data di consegna del lavoro.

Ma anche queste cose non servono a niente se il programmatore con cui eri d’accordo, il giorno della scadenza pattuita ti dice che non riesce a fare cio’ che avevate concordato e che non ti chiedera’ un euro.

7 giorni persi.
Le cose non vanno sempre come vuoi tu.

Pazienza, incassi il colpo e vai avanti e impari dai tuoi errori, evitando di rifarli.

Trattative e investimenti immobiliari: il canone concordato

Tempo fa mi informai sulla cedolare secca a canone concordato.
Questo tipo di tassazione e’ al 10%, molto meglio della cedolare secca a canone libero che e’ al 21%

Pero’ per calcolare la convenienza bisogna sapere: cosa significa canone concordato ?

Significa che tu proprietario non puoi decidere il canone d’affitto, ma devi attenerti a delle tabelle.
Tabelle stabilite da accordi tra i sindacati degli inquilini e dei proprietari.
Tabelle che variano da comune a comune e non si applica a tutti i comuni d’Italia, ma solo a quelli classificati come ‘ad alta densita’ abitativa’ .

Di solito riguardano le piu’ grandi citta’ d’Italia e il loro hinterland.

E’ proprio il mio caso.
Percio’ tempo fa sono andato sul sito del comune in cui vivo e ho cercato queste famigerate tabelle.
Ho pensato che se anche dovessi affittare a un canone prestabilito e inferiore a quello di mercato, con una tassa al 10% magari finisce che quello che mi rimane in tasca e’ superiore con un canone di mercato superiore , ma con una tassa al 21%.
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Novembre 2015: dove investire?

Per l’appartamento che ho visto sabato il proprietario vuole 102.000 euro.
Purtroppo vedo pochi margini di trattativa, se dovessi fare un’offerta, gli direi 95.000 euro, ma sono troppi perche’ tra imposte di registro e notaio, supero i 100.000 euro.
Si affitterebbe tranquillamente a 500 euro, e’ vero, percio’ la rendita lorda e’ intorno al 5-6 %.

La rendita netta dipende se compro cash o con mutuo.
Ovviamente con una rata del mutuo da pagare la rendita netta viene dimezzata. Sarebbe intorno al 2%.

Un po’ pochino considerati i rischi legati alla gestione di un inquilino.

Oggi sono andato a vedere un altro appartamento, un po’ piu’ grande , ma sempre in centro paese.
Stavolta c’e’ di mezzo l’agenzia immobiliare.
Il proprietario vuole 89.000 euro e sarebbe da ristrutturare.
A questo prezzo , mi costerebbe piu’ di 100.000 euro tra agenzia, imposte, notaio e lavori da fare.
L’agente immobiliare mi ha detto che il prezzo e’ trattabilissimo, si potrebbe scendere fino a 70.000 euro.
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Investimenti immobiliari: ecco cosa ho fatto oggi

Sentito la banca, mi finanziano il 100% di valore di aggiudicazione dell’asta.

Mi danno anche un secondo mutuo fino a 60.000 euro per l’acquisto di un monolocale.

Contattato un venditore di un monolocale : domani vado a vederlo.
Prezzo un po’ altino, 105.000 euro , ma lo vendono compreso di mobilia e condizionatore, sta in una zona vicino a casa mia che conosco bene, ed e’ in centro paese. Zona servitissima e a 5 min dalla metropolitana.

Si affitta a 500 euro/mese, quindi 600o euro/anno. Rendita lorda 5,7%.
Sfruttero’ l’occasione anche per riprendere la mano con le trattative, per vedere cosa offre il mercato immobiliare locale.

Se non vedo margini per abbassare il prezzo, passo alla prossima opportunita’.

Investimenti immobiliari: prezzi dei monolocali crollati rispetto al 2014!

Investimenti immobiliari : sto guardando i prezzi dei monolocali in alcuni paesi vicino a dove abito.
Ho notato un crollo rispetto all’anno passato.

Un anno fa stavano sui 90-100K, ora vengono messi in vendita a 70-80K !

Da un paese all’altro (tra quelli che ho selezionato) c’e’ una differenza di ben 700 euro/mq

Se il grafico a nido d’ape non sbaglia, alla ripresa delle compravendite che e’ in atto, seguira’ un aumento dei prezzi.

Quando questo avverra’ non si sa: dipendera’ principalmente dall’occupazione e dal credito.

Oggi pomeriggio credo che andro’ in perlustrazione a vedere di persona :)

Trattative e investimenti immobiliari: ok surroga!

Dopo ben 6 mesi di attesa, la banca ha dato il benestare alla mia richiesta di surroga del mutuo.

Nelle prossime settimane uscira’ il perito per valutare il mio appartamento. Spero che lo valuti almeno 120k.

stasera sono uscito con mia moglie e mia figlia, adoro le sere di maggio, hanno un profumo particolare.

Trattative e investimenti immobiliari: un colpo al cashflow e uno alla liquidita’

‘Dovete fare il mutuo per comprare l’appartamento?’
‘No, compreremmo in contanti’.
‘Ah, ma allora siete ricchi!’

Queste le parole dell’agente immobiliare.
Io non mi sento affatto ricco, ma sicuramente il mercato delle case sta offrendo opportunita’ interessanti.

Per lo meno per chi ha della liquidita’ da spendere, visto che grazie a questa potrebbe ottenere degli sconti sul prezzo finale.

Cash is king.

Nei giorni scorsi io e mia moglie abbiamo visitato alcuni appartamenti in vendita.

Bilocale da 80 mq in centro paese a 119.000 euro. Necessita di alcuni lavori da fare (circa 10.000 euro di preventivo)
Bilocale da 80 mq in centro paese a 110.000 euro. Anche questo necessita di alcuni lavori da fare intorno ai 10.000 euro.

Ma come mai stiamo cercando casa ?

Perche’ quella in cui viviamo ci costa piu’ di 700 euro al mese di affitto.
Dato che possiamo acquistarla senza mutuo (siamo ricchi,no?  :), elimineremmo piu’ di 700 euro dalla colonnina delle uscite.

Indovina dove arriverebbe la mia liberta’ finanziaria senza l’affitto da pagare ?
Non riesco neanche a dirlo….arriverebbe al … 133%.
Vivrei di rendita.

Aahhh…quando ci penso mi sembra incredibile per quanto il sogno sia diventato possibile.
Ma non e’ tutto oro quel che luccica.

E’ importante che per ogni operazione dai un occhio al bilancio e un altro occhio allo stato patrimoniale.
Certo, in questo caso sistemerei il bilancio, ma rimarrei senza un euro da parte.
Un colpo positivo al cashflow e uno negativo alla liquidita’.
E in questo momento, con una figlia a carico non me la sento, anche perche’ uno dei due inquilini se ne andra’ a luglio.

Cash is king.

Staremo a vedere.

Oggi,tanto per rimanere aggiornati abbiamo visitato un altro bilocale. 75 mq in centro paese.
Vogliono 80.000 euro ed e’ da ristrutturare. C’e’ gia’ un preventivo dei lavori: 20-25.000 euro.
Il proprietario pare sia disposto a scendere anche fino a 65.000 euro e ci posso credere visto che la casa non ha neanche i radiatori per il riscaldamento ed e’ al terzo piano senza ascensore.

Chi ci viveva si riscaldava con la stufa e a giudicare dallo stato di muri e infissi quella casa e’ disabitata da anni.

Quindi forse trattando un minimo, potrei acquistare un bel bilocale ristrutturato con 100.000 euro e mi avanzerebbe pure qualcosina di liquidita’.

Il weekend ci riflettero’.

PS.: nel weekend aggiungero’ un divano per il mio inquilino e spendero’ un po’ del conto svago portando a cena al ristorante mia moglie. E’ San Valentino.  ,)

Notizie dal mercato immobiliare: NTN. Osserva la tendenza

Trend is your friend.
La tendenza e’ la tua amica.
Un vecchio motto preso in prestito dal trading che pero’ risulta applicabile anche al mercato immobiliare.

Molti giornali hanno dato notizia delle NTN del I semestre 2014.
C’e’ stato un balzo del 4% a livello nazionale.

Il dato e’ stato visto come positivo : se aumentano le NTN, anche i prezzi seguiteranno a salire (per la gioia dei proprietari)
Ma siamo sicuri che le transazioni stiano salendo davvero ?

Innanzitutto il dato nazionale non mi fa capire le realta’ locali.
Spesso ci sono enormi differenze di mercato da quartiere a quartiere !

Cosi’ mi sono andato a guardare il grafico delle NTN della regione in cui possiedo casa e cerco la maggior parte degli affari immobiliari, ovvero la Lombardia.

In azzurro le linee di tendenza dei capoluoghi

Osservando tutte e 4 le linee (Italia, Lombardia, Capoluoghi e Non capoluoghi) si nota come le NTN dei capoluoghi siano piu’ stabili rispetto a quelle delle altre 3 categorie.

Questo dice due cose :

- in citta’ il mercato subisce meno oscillazioni rispetto alla provincia
- le NTN della provincia pesano di piu’ sul dato regionale e nazionale

 

In ogni caso le NTN dei capoluoghi sono ancora dentro il trend in atto dal 2006 , anno che prendo come riferimento perche’ e’ quello in cui ho comprato casa.
Il trend e’ ancora in discesa.

Gli altri trend non li analizzo perche’ gia’ a occhio si vede che sono ancora in netta discesa.

Dunque il +4% nazionale sbandierato dai giornali, non e’ significativo come segnale di ripresa del mercato, che continuero’ a tenere monitorato in attesa di scovare l’affare immobiliare.

Osserva la tendenza !  ,)

Finanze personali: trattative con le banche per la surroga

Come ho gia’ scritto, sto cercando di fare la surroga del mutuo e sono in trattativa con le banche.
Per me sarebbe la seconda surroga (l’ho gia’ fatta nel 2008), percio’ la negoziazione si fa difficile.

Intanto ho gia’ consultato due banche nei giorni scorsi.

Altre due le ho consultate stamattina e ho gia’ preso appuntamento per domani con un’altra.
In totale sarebbero 5.

Una cosa che mi ha colpito e’ l’ingresso delle banche.
C’e’ sempre la camera iperbarica :), ma una davvero mi ha colpito: per entrare ho dovuto appoggiare il pollice su un quadratino illuminato di rosso con sopra una scritta ‘il sistema e’ collegato con la centrale dati della polizia per la verifica delle impronte digitali’
Alla faccia!
Invece una ha semplicemente il pulsante ‘APRI PORTA’  :D

Delle 4 finora consultate, ecco il responso (a parita’ di importo. Tasso variabile per 30 anni) :

Banca1 – rata 400 euro – TAEG 3% (spread 2,90%) – Mi hanno gia’ detto che non mi accettano la surroga di un mutuo gia’ surrogato senza possibilita’ di trattativa.

Banca2 – rata 394 euro – TAEG 2,90% (spread 2,60%) – Ci sarebbe da aggiungere la polizza scoppio/incendio che loro offrono a 40 euro al mese per 36 rate – Pero’ mi vogliono far firmare una dichiarazione che rinunzio a volere copia del contratto…

Banca3 – rata 470 euro – TAEG 4,10% (spread 4%) – Mi devono far sapere

Banca4 – la rata non me l’han detta – TAEG 3% (spread 2,90%) – In teoria non accettano surroga di mutuo gia’ surrogato, ma mi devono far sapere e forse ho un margine di trattativa. Il loro impiegato mi ha spiegato molto bene perche’ non accetterebbero la surroga, ma mi ha detto che prova a informarsi.

La banca1 e la banca3 le scarterei (la banca1 e’ stata lei a scartarmi :) )
La banca2 sarebbe quella piu’ fattibile, ma mi vogliono far firmare quella famosa dichiarazione che proprio non mi piace.
La banca4 mi piacerebbe perche’ e’ un buon mix fra condizioni e serieta’: il loro impiegato e’ stato il primo bancario a spiegarmi tutto del loro mutuo, persino gli oneri e le spese nascoste !

Trattative immobiliari: l’uscita dell’inquilino (2a parte)

“Ciao Luca, ci sarebbero 800 euro dell’imbiancatura che ti ho fatto in casa, pero’ ti faccio lo sconto. Mi dai 500 euro + la mensilita’ e siamo a posto cosi’.”
Certo che 500 euro mi seccava proprio darglieli…

Il giorno dopo mi son messo d’accordo con l’agente immobiliare per vederci con l’inquilino.
Del resto era lui che me lo aveva trovato, quindi ho cercato di farlo sentire in dovere morale di aiutarmi.

Al tavolo a 3 ho esordito sottolineando che da contratto non ero assolutamente obbligato a pagargli l’imbiancatura e qualsiasi miglioria.
Inoltre gli ho fatto notare che la sua richiesta di 500 euro era assolutamente fuori mercato ,dal momento che io stesso ho speso 400 per imbiancare il doppio della superficie.
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Trattative immobiliari: l’uscita dell’inquilino

Oggi il mio inquilino ha lasciato l’appartamento.

E’ stata un’esperienza molto istruttiva, soprattutto mi ha permesso di migliorare le mie skills di trattativa.

La paura maggiore per chi affitta e’ quella che l’inquilino non paghi e soprattutto che non se ne vada piu’ via, con enorme perdita di tempo, di energie e di denaro.
E’ cio’ che ho rischiato.

Percio’ e’ importante la gestione di uscita dell’inquilino. E’ sempre un momento delicato.
Oggi voglio condividere con te come si e’ svolta la trattativa .
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Trattative…

Oggi si prospetta una trattativa difficile…

Sara’ un banco di prova importante per me e l’occasione per mettere in pratica le tecniche che ho studiato.

Quanto tempo richiedono le trattative immobiliari?

Sono in trattativa.
Sia con l’inquilino uscente che con un potenziale inquilino entrante.

Le persone che sanno dei miei progetti immobiliari mi chiedono : ma non ti viene il mal di testa a gestire tutte queste trattative? Non ti portano via troppo tempo ?

No, non mi viene il mal di testa e non mi portano via troppo tempo.
Loro confondono la durata di una trattativa (che potrebbe essere lunga) e il numero di trattative, con le ore  totali impiegate per condurle, che sono pochissime.

Ad esempio, una trattativa potrebbe durare svariati mesi,dal suo inizio alla sua fine.
Pero’ le azioni richieste per condurla sono qualche appuntamento, qualche telefonata, la stesura di un contratto, inviare un’email.
Sommandole potremmo arrivare al massimo a un paio d’ore: questo e’ il tempo fisico che mi richiedono.

Se ho mandato via email la mia offerta per un immobile, in attesa della risposta faccio altro.

Tra un’azione e l’altra, nel frattempo si possono fare altre cose divertenti, per esempio visionare nuovi appartamenti per i nostri investimenti, oppure farsi una grossa mangiata in riva al fiume, come e’ capitato ieri a me e alla mia famiglia.

,)

Come fa a venirmi il mal di testa ?
Il mal di testa viene quando gestisci male i tuoi affari.

Statistiche immobiliari e risorse personali

Gli investitori immobiliari dicono che per ogni 100 appartamenti visionati, si fanno 10 offerte e 1 sola va a buon fine.

Facendo  un po’ di statistiche sui miei investimenti immobiliari e sulla gestione delle risorse personali ho scoperto che :

Gli appartamenti selezionati da fine aprile sono 13, di cui 11 visionati.

Di questi 11, 7 li ho scartati, per 1 ho fatto la mia offerta e 3 sono in fase di analisi.
Direi che sono assolutamente in linea con le statistiche.

In media ne ho visionati poco piu’ di 2 al mese.
Sono ancora lontano dai miei obbiettivi (100 al mese)
7 su 13 li ho trovati senza agenzia.
Ho trovato un solo don’t wanter.

Riguardo le risorse personali, mi sembrano passati secoli da quando facevo 20 euro di benzina ogni settimana, quando facevo le code in posta e al supermercato.
Ora faccio 50 euro di benzina ogni mese !
Non vado piu’ in posta perche’ pago tutto da internet.
Al supermercato ci va mia moglie.  ,)