Come far rendere il capitale: e’ piu’ conveniente il mutuo o l’affitto ?

Oggi fuori c’e’ un bel sole, stiamo uscendo da un inverno lunghissimo, da queste parti ha iniziato a nevicare a dicembre e ha finito qualche giorno fa.
Inizio a sentire il tepore e l’aria tersa, l’arrivo della primavera.
Mi piace.
Questa giornata mette addosso una voglia di fare investimenti per il futuro che non avete idea.
Comprare la casa della tua vita e’ un bell’investimento, no ?
Se e’ necessario fai un mutuo con la banca, ma investi i tuoi soldi nella casa perche’ il mattone non crolla mai.
Quante volte abbiamo sentito questa frase ?
Ma sara’ vero che il mattone non tradisce mai ?
E’ piu’ conveniente fare un mutuo o andare in affitto ?
Conviene di piu’ il tasso fisso o il tasso variabile ?
Quanti dubbi!

I libri, i giornali e il web sono pieni di tabelle, calcoli e discussioni in merito, ma assomigliano alle discussioni calcistiche del lunedi mattina: era rigore o no?
Rigore o non rigore, se ne discute sempre quando la partita e’ gia’ finita.
E cosi’ anche la tua situazione economica. Puoi fare tutti i calcoli che vuoi a bocce ferme, ma finche’ non scendi in campo non saprai mai come investire i tuoi soldi per vivere di rendita.
Sto continuando a fare i conti: in questo articolo ho spiegato l’importanza di saperli fare bene.
Come ben sai, io do importanza alla mia economia.
Cercando in giro, potremmo trovare un esempio di calcolo che inizia con questa domanda: ipotizzando di calcolare su un orizzonte di 20 anni, un mutuo a tasso variabile con rata da 600 euro al mese e un affitto a 600 euro al mese, tra i due cosa rende di piu’?
Calcolando l’inflazione media annua prevista, moltiplicando per il coefficiente di invecchiamento dei muri, le spese di manutenzione, l’ andamento del tasso variabile negli ultimi 10 anni, blablabla…
Quante ipotesi!

Il calcolo spesso dice che il mutuo a tasso variabile e’ la scelta piu’ conveniente in assoluto, ma rimane conveniente se uno non dispone dell’intero capitale e deve ricorrere al mutuo ?
Sappiamo che in questo momento le banche difficilmente erogano mutui e se li erogano vogliono molte garanzie e non danno piu’ il 100%, e forse neanche l’80% dell’intero valore della casa.
Una volta ottenuto (a fatica!) il mutuo, non e’ detto che il mercato sia in rialzo, anzi, in questo periodo il mercato e’ in ribasso. Quindi c’e’ il rischio di buttare via parecchi soldi quando rivenderemo la casa.

In questi giorni ho parlato con 4 agenti immobiliari, e la flessione che loro hanno riscontrato si aggira intorno al 20-30%.
Ma come andra’ il mercato immobiliare nel 2013?
E’ importante capire quale sarà il trend del mattone nei prossimi anni, dal momento che, specialmente qui in Italia, quello della casa è da molti considerato un ottimo investimento, anche nel caso in cui la si acquisti per viverci.
La casa in cui vuoi vivere la scegli secondo parametri diversi da quelli che si usano per puro investimento.
La mia necessita’ di cambiare casa non e’ quella di fare un investimento, ma quella di trovare una casa piu’ grande (in vista del futuro nascituro) guadagnando qualcosa.
Inizialmente volevo affittare casa mia, e avrei ricavato intorno ai 550-600 euro lordi.
Avrei potuto incrementare di molto le mie entrate automatiche, pero’ avrei anche dovuto comprarmi una seconda casa dove andare a vivere!
Due mutui al momento non posso permettermeli, quindi sarei stato costretto ad andare a vivere in affitto, ma gli affitti nella mia zona o in quelle limitrofe per una casa più grande costano più di quello che guadagnerei affittando la mia.
Ho calcolato che l’operazione ‘affittare+andare in affitto’ mi costerebbe intorno ai 300 euro in piu’ ogni mese.
Se non la metto in affitto, potrei venderla.
Proprio quando il mercato segna un trend negativo a due cifre! Il momento peggiore per farlo.
Sia vendendo che affittando, comunque dovrei trovarmi un tetto da mettere sopra la testa.
Che faccio ? Compro una nuova casa ?
Ho effettuato una simulazione, da cui è risultato che chiedendo oggi un mutuo di 100.000 euro, dovrei pagare ogni mese 100 euro in piu’ rispetto alla rata attuale.
Potrebbe essere una perdita contenuta, ma ho stabilito che voglio guadagnarci, non perderci.
Rimane come ultima opzione andare in affitto.
Di solito si dice che i soldi dell’affitto siano buttati perche’ non li rivedrai mai piu’.
E’ vero: i soldi passerebbero dal mio conto a quello del proprietario di casa.
Eppure sto cercando di portare a termine un’operazione profittevole vendendo casa (con buone probabilita’ di perdere soldi) e andando in affitto (perdendo altri soldi).
A prescindere da come andra’, perche’ faccio cose senza senso? Dove sta il mio profitto ?
Per scaramanzia non voglio dire altro, ma su queste pagine raccontero’ com’e’ andata.
Non voglio dirti di fare quello che sto facendo io, specialmente se non sai come farlo.
Anzi ti sconsiglio di fare quello che faccio io, perche’ non so se e’ profittevole anche per te.
Potrebbe esserlo, ma non saprò dirtelo finche’ non avrò analizzato la tua situazione.
Dunque e’ piu’ conveniente fare un mutuo o andare in affitto? Dipende.
Non c’e’ una risposta che vada bene per tutti.
Quante persone hanno perso un sacco di soldi dando retta ai calcoli statistici!
Quanto e’ aderente la statistica alla tua realta’ ?

Domani saremo a Milano2 a giocare al cashflow 101.
Settimana prossima visitero’ alcuni immobili.
Prossimamente ci saranno novita’ su questo blog.
Coraggio! L’inverno sta per finire.

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